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青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業管理合同糾紛
發布者: 發布時間:2009-12-8 閱讀:9894次 雙擊自動滾屏

 

青島中南物業管理有限公司南京分公司訴徐獻太、陸素俠物業管理合同糾紛案


【裁判摘要】
  一、業主與所在小區的物業管理公司簽訂物業管理服務協議后,即與物業管理公司之間建立了物業管理服務合同關系。物業管理公司作為提供物業管理服務的合同一方當事人,有義務依約進行物業管理,要求業主遵守業主公約及小區物業管理規定,有權對于違反業主公約及物業管理規定的行為加以糾正,以維護小區正常的物業管理秩序,維護小區全體業主的共同利益。當業主不按照整改要求糾正違反業主公約和物業管理規定的行為時,物業管理公司作為合同一方當事人,有權依法提起訴訟。
  二、對于與業主所購房屋毗鄰庭院綠地的權屬問題,不能僅僅依據房地產開發商的售樓人員曾向業主口頭承諾買一樓房屋送花園,以及該庭院綠地實際為業主占有、使用的事實,即認定業主對該庭院綠地享有獨占使用權。該庭院綠地作為不動產,其使用權的歸屬必須根據房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣協議及物權登記情況加以確定。
  三、業主不得違反業主公約及物業管理規定,基于個人利益擅自破壞、改造與其房屋毗鄰的庭院綠地。即使業主對于該庭院綠地具有獨占使用權,如果該庭院綠地屬于小區綠地的組成部分,業主在使用該庭院綠地時亦應遵守業主公約、物業管理規定關于小區綠地的管理規定,不得擅自破壞該庭院綠地,損害小區其他業主的合法權益。

  原告:青島中南物業管理有限公司南京分公司。
  代表人:陳興無,該分公司經理。
  被告:徐獻太。
  被告:陸素俠。
  原告青島中南物業管理有限公司南京分公司(以下簡稱中南物業南京公司)因與被告徐獻太、陸素俠發生物業管理合同糾紛,向江蘇省南京市江寧區人民法院提起訴訟。
  原告中南物業南京公司訴稱:2005 310日,被告徐獻太、陸素俠購買了由原告管理的麒麟錦城小區房屋一套,同年 101日辦理了房屋交付手續。同年12月,二被告對該房屋進行裝修,并擅自將該房屋南陽臺外的公共綠地破壞,改建為水泥地坪和魚池。二被告的上述行為已嚴重違反了《中南麒麟錦城業主公約》和《中南麒麟錦城物業管理服務協議》的相關規定,侵犯了小區其他業主的合法權益。請求判令二被告拆除違法改建的水泥地坪和魚池,恢復為原有的綠地。
  被告徐獻太、陸素俠辯稱:1.原告中南物業南京公司無權作為本案原告起訴;2.開發建設麒麟錦城小區的南京常錦房地產開發有限公司(以下簡稱常錦公司)在銷售房屋時向被告方承諾買一樓送花園,被告方所購房屋南陽臺外的庭院即為常錦公司所送,故被告方對南陽臺外的庭院綠地具有使用權,其改造該庭院綠地的行為他人無權干涉;3.被告方改造庭院綠地時中南物業南京公司的管理人員是知曉的,但并未阻止被告方的改建行為,說明中南物業南京公司同意被告方改造。故被告方不同意將該庭院綠地恢復原狀,請求法院判決駁回中南物業南京公司的訴訟請求。
  南京市江寧區人民法院一審查明:
  2005310日,被告徐獻太、陸素俠與常錦公司簽訂《商品房買賣契約》1份,約定徐獻太、陸素俠購買常錦公司開發的麒麟錦城小區房屋1套,總價款為 323 470元。合同簽訂后,徐獻太、陸素俠一次性付清了房款。
  原告中南物業南京公司受常錦公司委托對麒麟錦城小區進行前期物業管理。 2005101日,被告徐獻太、陸素俠辦理了房屋交付手續。當日,徐獻太、陸素俠簽署了《中南麒麟錦城業主公約》,并與中南物業南京公司簽訂《中南麒麟錦城物業管理服務協議》!吨心削梓脲\城業主公約》第三章第二條第5項規定,業主應當遵守政府有關部門關于房屋使用及裝修的規定,不得擅自改變使用房屋及公共設施的用途、外觀、結構。該條第8項規定,業主應當自覺維護區城內的公共秩序和環境衛生,不得私搭亂建、亂停放車輛、隨意占用綠地或破壞綠地,污染環境及制造噪音擾民!吨心削梓脲\城業主公約》第五章第二條第6項規定,物業管理服務的內容包括庭院綠地及其他設施的養護管理!吨心削梓脲\城業主公約》第六章第二條第3項規定,業主不得在天井、庭院、平臺、房頂、綠地、道路或其他公用部位、場地搭建建筑物、構筑物。該條第4項規定,業主不得侵占或損害道路、綠地、花卉樹木、藝術景觀和文娛、體育及休閑設施!吨心削梓脲\城物業管理服務協議》第二條第9項約定,中南物業南京公司向業主提供的物業管理服務內容包括對公共綠地、花木、建筑小品的養護與管理。
  被告徐獻太、陸素俠所購麒麟錦城小區的房屋南陽臺外有一庭院綠地,該庭院綠地周邊有高50厘米左右的木柵欄圍檔,常錦公司建設該房屋時在南陽臺上預留了出入門。徐獻太、陸素俠與常錦公司簽訂的購房合同中并未就該庭院綠地的使用權歸屬問題作出明確約定。徐獻太、陸素俠亦尚未領取房屋所有權證及國有土地使用權證。200512月,徐獻太、陸素俠在對所購麒麟錦城小區房屋進行裝修時,將該房屋南陽臺外的庭院綠地進行了改造,破壞原有綠地后在庭院里鋪設水泥地、砌花臺、建魚池。為此,原告中南物業南京公司分別于2005111日、2006321日向徐獻太、陸素俠發出整改通知,要求徐獻太、陸素俠停止對該庭院綠地的改建,恢復原狀。徐獻太兩次簽收了中南物業南京公司出具的整改通知單。因徐獻太、陸素俠未按物業管理要求加以整改,200611月,中南物業南京公司就本案糾紛向法院提起訴訟。
  一審期間,被告徐獻太、陸素俠申請證人出庭作證,以證明其在常錦公司售樓處購房時,售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園。徐獻太并提出其僅簽收過一次中南物業南京公司出具的整改通知,而且在簽收時并未查閱整改通知的具體內容。
  上述事實,有被告徐獻太、陸素俠與常錦公司簽訂的商品房買賣契約、《中南麒麟錦城業主公約》、《中南麒麟錦城物業管理服務協議》、現場勘驗照片、原告中南物業南京公司出具并經徐獻太簽收的整改通知單、證人證言及雙方當事人的陳述等證據證實,足以認定。
  本案的爭議焦點是:一、原告中南物業南京公司是否本案適格訴訟主體,能否作為原告提起本案訴訟;二、被告徐獻太、陸素俠對所購麒麟錦城小區的房屋南陽臺外的庭院綠地是否具有獨占使用權;三、被告徐獻太、陸素俠是否有權對上述庭院綠地實施改建。
  南京市江寧區人民法院一審認為:
  一、原告中南物業南京公司是本案適格訴訟主體,有權提起本案訴訟。
  根據本案事實,原告中南物業南京公司受常錦公司委托對麒麟錦城小區進行前期物業管理。被告徐獻太、陸素俠購買麒麟錦城小區房屋后,于2005101日辦理了房屋交付手續,并于當日簽署了《中南麒麟錦城業主公約》,并與中南物業南京公司簽訂了《中南麒麟錦城物業管理服務協議》。因此,徐獻太、陸素俠與中南物業南京公司之間建立了物業管理服務合同關系。中南物業南京公司作為提供物業管理服務的合同一方當事人,有義務依約進行物業管理,要求業主遵守業主公約及小區物業管理規定,有權對于違反業主公約及物業管理規定的行為加以糾正,以維護小區正常的物業管理秩序,維護小區全體業主的共同利益。當業主不按照整改要求糾正違反業主公約和物業管理規定的行為時,中南物業南京公司作為合同一方當事人,有權依法提起訴訟。
  二、根據本案事實,不能認定被告徐獻太、陸素俠對所購麒麟錦城小區的房屋南陽臺外的庭院綠地享有獨占使用權。
  被告徐獻太、陸素俠主張常錦公司的售樓人員曾口頭承諾買一樓送花園,并有證人證實常錦公司的售樓人員確實做出過上述口頭承諾。根據現場勘查情況,徐獻太、陸素俠所購麒麟錦城小區房屋的南陽臺外的庭院綠地設有柵欄圍檔,常錦公司建設該房屋時在南陽臺上預留了出入門。據此,徐獻太、陸素俠一家可以進入該庭院綠地,而小區其他業主則不能進入,即從該庭院綠地的建造設計情況看,似乎該庭院綠地僅供徐獻太、陸素俠一家使用。但是,根據上述事實,尚不能認定徐獻太、陸素俠對所購麒麟錦城小區房屋南陽臺外的庭院綠地享有獨占使用權。該庭院綠地作為不動產,其使用權的歸屬不能僅僅依據現實占有、使用的情況進行判斷,必須根據房屋買賣雙方的協議內容及物權登記情況加以確定。
  首先,即使常錦公司的售樓人員曾向被告徐獻太、陸素俠口頭承諾買一樓送花園,但在常錦公司與徐獻太、陸素俠正式簽訂的商品房買賣契約中,并未對徐獻太、陸素俠所購麒麟錦城小區房屋南陽臺外的庭院綠地的使用權作出明確約定。常錦公司的售樓人員做出口頭承諾在先,徐獻太、陸素俠簽訂商品房買賣契約在后,且商品房買賣契約系書面合同,故房屋買賣雙方關于該庭院綠地使用權歸屬問題的約定,應當依據常錦公司與徐獻太、陸素俠正式簽訂的商品房買賣契約的內容加以確定,而根據該商品房買賣契約,不能認定徐獻太、陸素俠在購買麒麟錦城小區房屋的同時取得了該房屋南陽臺外庭院綠地的使用權。
  其次,如果被告徐獻太、陸素俠對其所購麒麟錦城小區房屋南陽臺外的庭院綠地具有獨占使用權,則該項事實應當在房屋所有權證、國有土地使用權證書中加以明確記載。鑒于徐獻太、陸素俠尚未領取房屋所有權證及國有土地使用權證,不能以物權證書證明其對該庭院綠地享有獨占使用權,因此,徐獻太、陸素俠關于其對該庭院綠地享有獨占使用權的主張,缺乏事實根據。
  綜上,根據本案事實,只能認定被告徐獻太、陸素俠對其所購麒麟錦城小區房屋南陽臺外的庭院綠地享有一般使用權,不能認定徐獻太、陸素俠對該庭院綠地享有獨占使用權。
  三、被告徐獻太、陸素俠無權擅自對所購麒麟錦城小區房屋南陽臺外的庭院綠地實施改建。
  首先,鑒于不能認定被告徐獻太、陸素俠對其所購麒麟錦城小區房屋南陽臺外的庭院綠地享有獨占使用權,徐獻太、陸素俠關于他人無權干涉其改建該庭院綠地的抗辯主張不能成立。
  其次,根據本案事實,原告中南物業南京公司在發現被告徐獻太、陸素俠對所購麒麟錦城小區房屋南陽臺外的庭院綠地實施改建后,分別于2005111日、2006321日向徐獻太、陸素俠發出整改通知,要求徐獻太、陸素俠停止對該庭院綠地的改建,恢復原狀。徐獻太兩次簽收了中南物業南京公司出具的整改通知單。庭審中,徐獻太雖然主張其僅簽收過一次中南物業南京公司出具的整改通知單,而且在簽收時并未查閱整改通知單的具體內容,但未能舉證加以證明,且其關于未查閱整改通知單的具體內容即予以簽收的主張有悖常理,故不予支持。根據中南物業南京公司向徐獻太、陸素俠兩次送達整改通知,在徐獻太、陸素俠拒不整改后即向法院起訴的行為,可以認定中南物業南京公司不同意徐獻太、陸素俠改建庭院綠地的行為,徐獻太、陸素俠系擅自改建庭院綠地,其關于中南物業南京公司明知其改造庭院綠地而未予阻止,應當視為同意改造的抗辯主張不能成立。
  第三,被告徐獻太、陸素俠簽署的《中南麒麟錦城業主公約》及其與原告中南物業南京公司簽訂的《中南麒麟錦城物業管理服務協議》,系其真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應認定為合法有效。故《中南麒麟錦城業主公約》、《中南麒麟錦城物業管理服務協議》均對徐獻太、陸素俠具有約束力,二被告應當依據《中南麒麟錦城業主公約》、《中南麒麟錦城物業管理服務協議》履行相應義務。根據《中南麒麟錦城業主公約》、《中南麒麟錦城物業管理服務協議》的規定,徐獻太、陸素俠不能破壞其所購麒麟錦城小區房屋南陽臺外的庭院綠地,不能擅自對該庭院綠地進行改造。退一步講,即使徐獻太、陸素俠對于該庭院綠地具有獨占使用權,鑒于該庭院綠地屬于小區綠地的組成部分,根據物權的公益性原則,徐獻太、陸素俠在使用該庭院綠地時亦應遵守《中南麒麟錦城業主公約》、《中南麒麟錦城物業管理服務協議》關于小區綠地的管理規定,不得擅自破壞該庭院綠地,損害小區其他業主的合法權益。因此,徐獻太、陸素俠擅自改造該庭院綠地的行為已違反了《中南麒麟錦城業主公約》、《中南麒麟錦城物業管理服務協議》的規定,中南物業南京公司要求徐獻太、陸素俠停止對該庭院綠地的改建,拆除水泥地、魚池、花臺,恢復該庭院綠地原狀的訴訟請求,應予支持。
  據此,南京市江寧區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第一百零六條第一款、第一百一十一條之規定,于2006 1130日判決:
  被告徐獻太、陸素俠于本判決發生法律效力之日起60日內拆除在其所購麒麟錦城小區房屋南陽臺外庭院綠地內改建的水泥地、魚池、花臺,恢復該庭院綠地原狀。
  一審宣判后,雙方當事人在法定期間內均未提出上訴,一審判決已經發生法律效力。

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